2010年代中期，德克萨斯州奥斯汀市圣奥斯汀教区的教会和教区领导人意识到，他们拥有50年历史的学校、事工和教区牧师的维护成本很快就会超过他们的财政资源。
帕特丽夏·多莱斯（Patricia Dolese）是圣母大学和德克萨斯大学的毕业生，也是该教区的志愿者项目经理。她说，更新或重建老建筑的成本将超出城市教区的承受能力。
他们拥有的是紧邻正在扩建的德克萨斯大学的黄金地段。但他们不想卖掉土地，搬离他们心爱的社区和教区教堂，所以他们需要更有创意。
“我们教区的梦想够大吗？”Dolese说。
他们有没有。教区签订了一份为期99年的土地租赁协议，开发商将在教区土地上为德克萨斯州的学生建造一座高层住宅楼。这座29层的塔楼将包括一个新的教区牧师宿舍和健身房，以及建造新学校和教会大楼的收益，以及维护所有这些建筑的持续资金。该塔楼还将包括200个经济适用房床位，这将帮助低收入大学生每年节省约200万美元。
这种对财产和使命的前瞻性关注，正是圣母大学菲茨杰拉德房地产九博体育研究所（FIRE）去年启动“教会财产倡议”（CPI）的原因。CPI的早期九博体育研究工作之一是对Austin项目的案例九博体育研究。
FIRE在11月初举办了一场名为“教会财产的未来”的会议，汇集了来自世界各地的行业领袖，包括教区成员和奥斯汀的发展专家。考虑到天主教会是世界上最大的非政府财产所有者，这些举措在巴黎圣母院是有意义的。
“这符合我们的使命，”FIRE的法学教授兼教务主任丹·凯利（Dan Kelly）说。凯利引用了前天主教大学校长西奥多·赫斯伯格神父的话：“赫斯伯格神父说，天主教大学是教会思考的地方。希望这次会议可以为基于信仰的财产做到这一点。”
维拉诺瓦商学院（Villanova School of Business）教会管理中心的教务主任马特·曼尼昂（Matt Manion）说，萎缩的教区通常在设施上花费的钱比在传教和项目上的总和还要多。他提到了魁北克的一个例子，那里的一个教区曾经有10,000名成员，今天有31个教区共有相同的人数。
曼尼昂说：“根本的挑战是，我们拥有的财产超过了我们的使用能力。”
但凯利指出，挑战更为复杂，因为一些教区，特别是拥有大量拉丁裔人口的西南部教区，正在增长。在该国其他地区，一些教区没有充分利用教堂、学校、外展设施和土地。
韦恩堡南本德教区的凯文·罗迪斯主教在会议上谈到了大量房地产所带来的挑战和机遇。教会财产倡议正在对他的教区进行投资组合评估，其中包括作为试点项目的GIS测绘。
“作为一名决定教区财产的主教，我在这方面真的没有很多知识，也没有做出这些决定所需的数据，”他说。“我常常不愿意关闭或出售教区的建筑或财产。我们试图为我们的设施想出创造性的用途。老实说，我需要帮助，所以当火降临到我身上时，就像天上掉下来的吗哪一样。”
罗迪斯主教说，他面临的两个具体挑战是印第安纳州亨廷顿的建筑，这些建筑被一个修女会归还给教区，以及南本德市中心两座相隔一个街区的教堂，没有足够的教区居民来支持两座建筑。
消防专家“帮助我们看到我们的教会财产作为遗产，以及我们如何使用它来解决我们今天和未来的牧养需求，”罗迪斯主教说。“我充满希望和信心，在韦恩堡南本德教区试点的良好工作和积极成果将在这里继续下去，并扩展到其他教区，作为对教会和我们拯救使命的精彩服务。”
奥斯汀的案例九博体育研究表明，创造性的方法可以实现什么。CPI的项目经理、房地产巨头世邦魏理仕（CBRE）的前分析师玛德琳•约翰逊（Madeline Johnson）在进行这项九博体育研究时考虑到了这一点，同时也吸引了攻读房地产专业的本科生。约翰逊于今年1月上任，目前在教会财产研讨会上授课，学生们正在帮助韦恩堡南本德教区和芝加哥大主教管区的教区。
尽管从2019年才开始，但通过FIRE提供的房地产辅修课程是圣母院发展最快、规模最大的辅修课程，有426名学生。该九博体育研究所汇集了来自商业、工程、建筑和法律领域的22名教员，专注于房地产九博体育研究。约翰逊还将与CPI项目总监大卫·墨菲一起教授一门关于教会房地产的春季课程。
圣奥斯汀天主教教区于1908年由保利派神父宗教团体建立。这个占地两英亩的教区为该地区约2000户家庭提供服务，从学前班到中学有200多名学生。
当预计的维护成本开始超过新建筑的成本时，教区领导人开始考虑所有的选择。他们确定了在教堂建筑之外需要10万平方英尺的事工空间，比目前的水平增加了53%。为了评估他们的选择，他们从世邦魏理仕聘请了一位房地产经纪人。
世邦魏理仕执行副总裁彼得·詹森（Peter Jansen）说：“从人的角度来说，这是我15年职业生涯中参与过的最有意义、最有回报的项目。”“从一开始，我们就说，‘我们怎么能不参与这个项目呢？’”
该团队创建了一个RFP（征求建议书）流程，产生了多种选择，最终选择了一家主要开发商，Greystar Real Estate Partners，在校园建造一座价值1亿多美元的住宅大楼，以及一座价值4400万美元的五层建筑，用于容纳学校和教区部门。灰星将拥有并经营大厦的住房部分99年，向教区支付租金，之后，教区将拥有整座大楼，包括较低楼层的健身房和教区长室。
圣奥斯汀的建设资金来自灰星公司预付的一笔土地租赁费、3000万美元的私人银行贷款和教区购买的900万美元债券。总体而言，土地租赁收入将覆盖项目成本的88%，其余部分由资本活动弥补。在偿还债务期间，地租款项将继续为堂区提供收入来源。
Michael Schierl是Julius Capital和Immaculata律师事务所的创始人，也是ND校友和FIRE顾问九博体育(亚洲版)在线官网成员，他领导了这项复杂的融资，并表示这是一种“富足心态”的体现。建筑工程于2021年开始，学校暂时搬到了南边三英里的一处空置的校舍。教区部门和办公室搬迁到教堂附近的零售店面，将保留下来。
约翰逊在案例九博体育研究结论中写道：“教区已经确保了下个世纪的收入来源，以支持其各部。”“圣奥斯汀天主教教区和学校项目是其他教堂土地管理者寻求将房地产负债转化为服务于其使命的资产的典范。”
克里斯托弗·肯尼迪（Christopher Kennedy）与帕特里夏·多莱斯（Patricia Dolese）是圣奥斯丁项目的共同经理，他说，CPI的案例九博体育研究帮助教区吸引了其他机会和外部捐助者参与他们的资本活动。它还帮助获得了一些厌恶风险的教区居民的支持。
他说：“这项九博体育研究让我们相信，我们不只是在喝自己的酷爱饮料。”
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