ND法律系学生为当地妇女赢得房屋诉讼

电话响起时，刚从圣母大学法学院毕业的詹姆斯·切尼（James Cheney）正在圣母临床法律中心（Notre Dame Clinical Law Center）工作。

那是10月下旬，切尼在经济正义诊所（Economic Justice Clinic）为朱迪思·福克斯（Judith Fox）教授工作，福克斯是诊所法教授。经济正义诊所是五家由教师经营的诊所之一，为个人、小企业和非营利组织提供免费法律服务。几个月来，他一直试图联系潜在客户艾玛·吉拉姆（Emma Gillam），讨论她将房子卖给当地一位房地产投资者的争议。

当天早些时候，来自北加州湾区的切尼给吉拉姆写了一封信，恳求她直接与他联系，“否则我们就无能为力了”。

幸运的是，电话另一端的人——百老汇基督教教区（Broadway Christian Parish）的一名成员——带来了好消息：他们找到了吉拉姆，他住在南本德市中心一条旧铁路高架桥下的无家可归者营地里。

“我接到电话，她说，‘是的，她现在应该在那里，’”切尼谈到打电话的人、教区居民朗达·休斯（Ronda Hughes）时说。“我说，‘我们就这么做吧。’”

切尼跳上他1996年的吉普大切诺基，向南开到了高架桥上。这座建于20世纪20年代的建筑被空地和建筑物包围，坐落在新兴的文艺复兴区（Renaissance District）。文艺复兴区位于市中心以南，是一个商业和科技区，包括斯图德贝克公司（Studebaker Corp.）仅存的前工厂——很快将成为一个大型科技中心——和该市的小联盟棒球公园。

他把车停在高架桥旁边一个摇摇晃晃的停车场里，很快就在乱七八糟的毯子和硬纸板垫子中找到了吉拉姆，在这个摇摇晃晃的营地里，男男女女坐在那里聊天、吃饭、睡觉、喝水。

“我很尴尬，”吉拉姆说。她的衣服很脏。她没有洗澡。营地本身散发着尿液和其他恶臭的味道。“我开始哭了。”

但是经验告诉她要质疑陌生人的善良——即使是像切尼这样看起来真诚的人，一个高大、随和的加利福尼亚“孩子”，有着温柔、探究的眼睛，整洁的金发和轻松的微笑——所以她犹豫了。

“我不能相信没有人来找我，”吉拉姆说。“我不认识詹姆斯。”

尽管如此，她还是同意跟随切尼到他的车里，两人就她的情况谈了一个小时——这是切尼当天一系列行为中的最后一次，福克斯称这些行为“超出了职责范围”。

事后，切尼说，吉拉姆惊呼道：“我给我找了个律师！”

对于切尼来说，他在现实世界的法律经验是代表有执照的律师进行面谈和辩诉交易，这标志着现实生活中的法庭斗争的开始——这是他作为法学院学生的第一次。

“我真的把律师视为冠军。我喜欢为人民而战的想法……”

——詹姆斯·切尼

对吉拉姆来说，这是她在街头流浪了10个月后回家之旅的开始——她暴露在外，身无分文，经常是一个人——她的丈夫喝醉了，在一场争吵后情绪低落，把他们的房子“卖”给了当地的一个投资者。

切尼是一名教师和一名软件工程师的儿子，他于2015年通过加州理工州立大学（California Polytechnic State University，简称Cal Poly）进入圣母大学，在那里他学习政治学，作为“进入法学院的垫脚石”，遵循了他在高中前为自己规划的道路。

“从中学起，我就知道我想成为一名律师，”切尼在最近一次参观高架桥时说。“我真的把律师视为冠军。我喜欢为人民而战的想法，我认为法院和司法系统就像一个战场。”

福克斯说：“他非常致力于正义的理念，并确保事情朝着正确的方向发展。他非常非常热衷于代表像吉拉姆这样的人，因为阶级、种族、收入或其他因素，他们努力利用法律体系，或者更糟的是，成为它的受害者。

在4月一个凉爽、干燥的日子里，切尼漫步到他找到吉拉姆的地方，那是一堵潮湿的水泥墙旁边的一小块人行道。营地没有了，但这个地方也只是稍微好了一点。坚硬的路面加大了过往车辆的噪音。废气在空气中徘徊。

“她和她的丈夫一起来到这里，”切尼这样评价吉拉姆，他形容吉拉姆“性格非常开朗……笑容灿烂，眼睛炯炯有神。”

“她喜欢让别人知道她，”他说，意思是恭维。

“吸引我来巴黎圣母院的原因之一是临床工作的机会。”

——詹姆斯·切尼

切尼是旧金山郊外的加利福尼亚州普莱森顿人，于2017年秋季加入临床法律中心。他曾在圣约瑟夫县公设辩护人办公室实习，在那里他与圣约瑟夫县监狱的刑事被告一起工作。

作为巴黎圣母院60年临床项目的一部分，临床法律中心经营着五个诊所——经济正义诊所、低收入税诊所、应用调解诊所、知识产权和创业诊所以及社区发展诊所。这些诊所共同为二年级和三年级的法律学生提供机会，让他们在全职教师的监督下从事法律工作，以获得学分。

切尼说：“吸引我来巴黎圣母院的原因之一是那里有很多临床工作的机会。“我一直希望我的教育是实用的，能够尽快投入工作。”

在吉拉姆的案件中，这意味着一场诉讼，切尼于2017年11月6日提起诉讼，就在那次在高架桥下谨慎相遇的一周左右之后。

福克斯说，虽然吉拉姆的情况很特殊，但令人沮丧的是，这种情况很常见。它属于房屋盗窃的范畴，即某人通过身份盗窃和产权欺诈或其他欺诈手段，占有另一个人的财产，通常是老年人的财产。

麻烦始于2016年12月，当时吉拉姆在与丈夫吵架后回到了她女儿在埃尔克哈特的家中。在吉拉姆不在的时候，伍兹，一个公认的酒鬼，喝得“很醉”，根据诉讼，并同意将这对夫妇在南本德伊斯特布鲁克大道的房子卖给当地的房地产投资者。

“我完全陶醉了，”伍兹回忆说，他对吉拉姆的离开和他们婚姻的整体状况感到不安。

根据诉讼，没有钱易手，也没有出售的书面记录。但根据诉讼，这位投资者换了锁，并在第二天付钱把伍兹赶出了房子。后来他把它租给了一个房客，赚了6150美元的租金。

根据诉讼，当吉拉姆几天后回来时，她再也无法进入那处房产，“那之后不久，她就无家可归了，”切尼说。

根据诉讼，吉拉姆和伍兹于2016年9月以2万美元的价格购买了伊斯特布鲁克大道上的房子。卖家是一家有限责任公司，在几个月前的一次纳税交易中，以大约1.1万美元（约合人民币32.6万元）的价格买下了这栋房子。

这栋房子位于市中心西北部圣约瑟夫河西岸的中产阶级社区凯勒公园（Keller Park），有两间卧室和一间浴室，还有一个小厨房和客厅。房子西侧有一条狭窄的车道，通往后面一个只能停放一辆车的车库。

吉拉姆喜欢这所房子的后院有一个地上游泳池。她期待着在炎热的天气里使用它。伍兹喜欢它有一个车库，而且前主人同意留下一些草坪设备。他希望开一家园林绿化公司。

根据诉讼，在所谓的出售之后，吉拉姆和伍兹试图回到房子里，但投资者“强行和威胁地阻止（他们）”进入。

(这位投资者在对诉讼的回应中否认有任何不当行为。他还声称，在所谓的出售后，他已向该物业投资了2万美元。

最终，吉拉姆向小额索赔法庭提起诉讼，要求投资者赔偿房屋的全部价值。但诉讼被驳回，因为赔偿金额远高于法院要求的最高6000美元。

切尼说，由于没有其他选择，这对夫妇在其他地方寻求庇护，包括向朋友寻求庇护，但最终还是落在了街上。

大约在这个时候，百老汇基督教教区（Broadway Christian Parish）就此事联系了福克斯，并寻求帮助。该教区经营着一个食品储藏室和一个“接待室”，为无家可归者提供食物、淋浴、洗衣设备和衣服。她把这个案子交给了切尼。

为了找到吉拉姆，切尼给她的家写信，与她的儿子通电话，并在伍兹的手机上留言。由于日程冲突，他很难与她的儿子联系。与此同时，伍兹当时正因酗酒而入狱，因此无法使用他的手机。他要再过一个月左右才能获释。

与此同时，切尼继续上课和上班，每天早起接送下班的航空公司人员往返于当地机场和市中心的酒店之间。后来，他在每日行程中增加了一条送报路线。（他也曾在加州理工学院为一家名为“Meathead Movers”的搬家公司工作。）

当切尼找到吉拉姆后，他直接去工作了。

“我立刻回到诊所，我看了看房子，看到了艾玛·吉拉姆和史蒂文·伍兹；他们拥有财产。我当时想，‘搞什么鬼？我简直不敢相信会发生这种事，’”他说。

即使有明确的产权，吉拉姆和伍兹也要过几个月才能被允许回到房子里。法官于2018年1月发布命令，允许这对夫妇立即拥有该财产。但即便如此，这位投资者还是拒绝遵守命令。后来他被控藐视法庭罪。

当这对夫妇终于在1月中旬被允许回到房子里时，他们对这个地方的状况感到震惊。

根据诉讼，投资者不仅停止支付水电费和财产税，这意味着没有暖气和水，而且他还把他们的大部分财产从房子里搬走了，包括他们的家具，这些家具是在这对夫妇搬进房子时捐给他们的。

“我有点紧张，”最近一个工作日，吉拉姆在家里放松，谈到她当时对这种情况的情绪反应。“我回到房子里，没有看到游泳池。车库里空无一人。他们把树砍倒了。”

太阳出来了，明亮的阳光照进了前厅，吉拉姆穿着紧身衣、蓝色上衣和脚踝上有和平标志的黄色袜子，舒适地躺在油毡地板上的床垫上，她旁边的床上还有一个未完成的单词搜索，床垫旁边的架子上有一台小电视机，调到了当地的公共电视台。

“我知道上帝总会把事情摆平的。”

——艾玛·吉拉姆

切尼坐在旁边，用一个倒扣的金属工具箱当凳子。

伍兹穿着牛仔短裤、灰色袜子和一件印有圣路易斯拱门图案和“西部之门”字样的t恤，站在厨房和客厅之间的门口，偶尔像一只关在笼子里的猫一样来回踱步。

除此之外，房间里几乎什么都没有，只有一张玻璃桌面的桌子，上面放着两个白色的天使和鸽子雕像，一本没有打开的《圣经》和前窗下的一个用过的烟灰缸，床垫左边的地板上放着第二台电视机，厨房门口左边的地板上放着一个鲜红色的灭火器。

“我很高兴有人帮我，”吉拉姆说，他指的是切尼和福克斯。她哭了起来。“我知道上帝总会把事情摆平的。”

该诉讼要求约3.5万美元的赔偿金，其中包括1.1万多美元的个人财产损失。诉讼仍在进行中，切尼和福克斯准备就此案提出发现和/或即决判决的动议。

但是钱是次要的，切尼说。

“他们想要很多，也应该得到很多，”他谈到吉拉姆和伍兹时说。“但与此同时，真正的问题是，他们被赶出了自己的房子，现在又回来了。”

他说，就个人而言，这个案子在很多层面上都让人大开眼界，尤其是在“律师工作的细节”方面——写诉状、出庭、准备证物。

“这些我都做了，”切尼说。“这些是你不一定会想到的事情，但对于一个成功的案例来说，它们绝对是至关重要的”。

回到高架桥后，切尼回忆了他在公设辩护律师办公室的工作，在那里他帮助贫穷的被告了解和利用复杂的刑事司法系统。

“我真的很喜欢和人说话，”他说。“我真的很喜欢倾听人们的故事，并试图将他们（与资源）联系起来，让他们感到被倾听。”

为此，他计划在通过律师资格考试后回到湾区，从事公共辩护或公共利益法的工作——也许是在加州奥克兰市检察官办公室的社区律师团（Neighborhood law Corps）工作，该组织与社区伙伴合作，提高该市的生活质量。

据该组织的网站介绍，通过诉讼和其他民事诉讼，该组织为社会、环境和经济正义而战，重点关注虐待房东、不合标准的住房、人口贩运、暴力和公共滋扰，包括非法倾倒。

“詹姆斯对正义充满热情，”福克斯说。“他对客户的关心，以及他将法律体系视为一种向善的力量的态度，给我留下了深刻的印象，而且我将继续这样做。”